[부동산/주거] 이상거래 의심 아파트, 공공데이터로 미리 확인하기

‘이상거래’란 무엇인가요?   부동산 시장의 숨겨진 신호를 읽는 법

 

우리가 아파트를 거래할 때 단순히 실거래가만 보는 것으로는 부족할 때가 많습니다. 겉으로 보기에 거래가 활발해 보이는 단지도 알고 보면 이상거래(비정상 거래)가 집중된 사례일 수 있기 때문입니다. 그렇다면 과연 ‘이상거래’란 정확히 무엇일까요?

이상거래란 일반적인 시세 흐름과 현저하게 다르거나, 상식적으로 납득하기 어려운 방식으로 이루어진 부동산 거래를 말합니다. 예를 들어, 동일한 면적의 아파트가 같은 달에 2억 원과 4억 원에 거래된 경우, 혹은 거래금액이 신고되었지만 실제 대출 이력이 없거나, 정상적인 자금 출처 확인이 어려운 사례 등이 이에 해당됩니다. 

이러한 거래는 ▲가격 왜곡 ▲세금 회피 ▲편법 증여 ▲허위 계약 등 다양한 목적을 가지고 이뤄질 수 있으며, 시장 가격을 교란시킬 수 있는 주요 원인이 됩니다.

이처럼 이상 거래가 포함된 단지는 우리가 ‘정상적인 시세 흐름’을 판단하는 데 큰 오류를 가져올 수 있습니다. 아무리 호재가 

많은 지역이라도 실제 가격 형성이 불투명하다면, 투자자는 물론 실거주자에게도 큰 리스크가 됩니다. 따라서 아파트를 거래하거나 관심 있게 지켜보는 분들이라면 반드시 ‘이상 거래 여부’를 사전에 확인하는 습관을 가져야 하며, 이를 위해 공공데이터를 적극적으로 활용하는 것이 매우 중요합니다.

이상거래 확인방법은 ?   국토부 실거래가 공개 시스템 활용법

 

이상 거래 여부를 사전에 파악하려면 가장 먼저 활용해야 할 도구는 바로  국토교통부 실거래가 공개 시스템입니다. 해당 사이트(rt.molit.go.kr)에서는 전국의 아파트, 다세대, 연립주택 등 모든 주택 유형에 대해 거래된 실거래가를 열람할 수 있으며, 거래 날짜, 면적, 층수, 금액 등 구체적인 정보가 모두 포함되어 있습니다.

특히 이 시스템을 통해 동일 단지, 동일 평형에서 거래가 지나치게 벌어진 경우를 직접 확인할 수 있습니다. 예를 들어 2023년 10월, A 아파트의 84㎡ 타입이 한 건은 5억 2천만 원에, 다른 건은 7억 원에 거래되었다면, 단순한 수요 차이라 보기 어렵고 이상 거래 가능성을 충분히 의심해 볼 수 있습니다. 물론 층수 차이나 리모델링 여부, 특별한 조건이 있는 경우도 있지만, 반복적인 패턴이 보일 경우 시세 조작 가능성을 반드시 염두에 둬야 합니다.

또한, '실거래가 이력' 을 일정 기간 추적해 보면, 갑작스럽게 가격이 급등하거나 하락한 시점이 포착될 수 있습니다. 이를 통해 인위적인 거래가 개입되었을 가능성을 확인할 수 있고, 정상적인 시세 흐름에서 벗어난 지점을 인식하는 데 도움이 됩니다. 국토교통부 시스템은 주기적으로 데이터를 업데이트하기 때문에, 주간 또는 월간 단위로 확인하면 안정적인 가격 판단이 가능합니다.

한국부동산원 ‘이상거래 의심 사례 조회 시스템’ 활용하기

 

국토부 실거래가 공개 시스템이 ‘기본 데이터’를 보여준다면, 한국부동산원은 이상거래를 선별한 전문 시스템을 제공합니다.

바로 <이상 거래 의심 사례 공개 시스템>입니다. 이 시스템은 부동산원이 빅데이터 분석을 통해 자동으로 이상 거래로 분류된 사례들을 모아 사용자에게 제공합니다.

해당 서비스는 국토부 부동산거래분석기획단과 협력하여 구축되었으며, 일정 금액 이상 변동 거래, 신고 후 취소된 거래, 법인 간 이상 거래, 가족 간 거래 등 일반인이 놓치기 쉬운 비정상적 거래 패턴을 집중적으로 보여줍니다. 실제로 2023년 상반기 기준, 전국에서 약 8,500건 이상의 이상 거래 의심 사례가 자동으로 탐지되어 해당 시스템에 등록된 바 있습니다.

이 시스템은 별도의 로그인 없이 사용할 수 있으며, 특정 지역·단지명 검색을 통해 ‘해당 단지에서 얼마나 많은 의심 거래가 있었는지’, 또 '어떤 방식으로 이상 거래가 이루어졌는지’를 상세하게 확인할 수 있습니다. 실제 예시로, 한 단지에서 한 달 내 동일 호수와 면적의 거래가 여러 번 반복되며 금액이 급격히 상승한 경우, 시세 조작 의도 가능성이 높다고 판단되어 ‘의심 거래’로 분류됩니다.

이러한 정보를 활용하면 단순한 가격 정보가 아니라, 해당 지역의 거래 신뢰도와 투명성까지 분석할 수 있게 됩니다. 이는 투자자만 아니라, 실거주 목적의 매수자에게도 ‘이 동네는 안전한가좍’라는 질문에 매우 직접적인 답을 줄 수 있습니다.

이상거래 아파트를 피하기 위한 실전 전략과 주의사항

 

공공데이터를 통해 이상거래 의심 사례를 확인하는 것도 중요하지만, 무엇보다 중요한 것은 이를 실질적인 의사결정에 어떻게 반영하느냐입니다. 실제로 아파트를 매수하거나 전세 계약을 앞둔 상황에서는 다음과 같은 실전 전략을 추천해 드립니다.

첫째, 거래 빈도수가 지나치게 낮은 단지는 신중하게 접근하셔야 합니다. 거래가 거의 없다가 특정 시점에 갑자기 고가 거래가 발생하는 경우, 이는 시세 조작 가능성을 높이는 요소 중 하나입니다. 특히 투자자들이 선호하는 입지에서 이러한 거래가 빈번하다면 더욱 주의가 필요합니다.

둘째, 국토교통부 실거래가 공개 시스템과 부동산원 이상 거래 의심 시스템을 병행 활용하는 것이 가장 안전합니다. 실거래가 흐름은 기본 정보를 제공하고, 이상 거래 시스템은 ‘위험신호’를 사전에 감지하게 해줍니다. 두 데이터를 교차 확인하면 의심 거래 여부를 더욱 명확히 파악할 수 있습니다.

셋째, 실거래가 대비 매물 호가가 지나치게 높은 경우에는 반드시 공공데이터로 검증해야 합니다. 공인중개사나 분양 관계자의 말만 믿지 마시고, 과거 실거래 내용을 비교하면서 해당 호가가 합리적인지를 판단하셔야 합니다. 최근에는 ‘실거래가보다 1억 이상 높게 부르는’ 매물도 많기 때문에, 반드시 데이터로 확인하는 습관이 필요합니다.

마지막으로, 주변 단지와의 비교도 잊지 마시기를 바랍니다. 동일 면적, 동일 입지, 동일 연식의 인근 아파트와 가격을 비교하면 이상 거래가 반영된 단지를 쉽게 걸러낼 수 있습니다. 부동산 거래는 감이 아니라 데이터로 해야 합니다. 공공데이터는 우리의 편입니다. 그 도구를 쓸 수 있느냐 없느냐가 시장에서 ‘호구가 되느냐, 현명한 소비자가 되느냐’를 결정합니다.